横浜市、建て替えまで見据えた超長期ワンルーム投資

横浜地方裁判所本庁、令和3年6月22日開札のとあるマンションを競売で落札した話。

 

スペック

神奈川県横浜市瀬谷区　最寄駅徒歩9分

登記簿面積13.73平米　1階

賃貸中　共益費込み賃料3万円　管理費8250円 修繕積立金1500円

RC造　築年数約32年（平成1年、11月竣工）

土地所有権

 

懸念材料

管理体制→かなり悪い

理事長の体調がすぐれず、5年ほど総会が行われていない様子。

早急に、理事長を変更するための臨時総会を開くよう管理会社に打診する必要がある。

他の部屋で空きがある

空き部屋は1割以下だったのでそこまで気にする必要はないが、将来の空室対策として資金を貯めておく必要がある（AD代2~3・部屋の内装費など）。

視認性　→若干悪い

6m接道しているものの、旗竿地であるので道路からの視認性は悪い。

日当たりについては問題なしと判断した。

プラス材料

容積率160%（本来は200%だが接道している道路の関係で160%に）

土地の地積約544平米に対し、延べ床面積約510平米の現状。

接道している道路の幅員が4mのため、再建築の際は地積に対し1.6倍の延べ床面積まで建築可能。

 

現状の家賃が安い

周辺募集賃料と比較し安い賃料で貸されていた。

同じエリア、ほぼ同じ広さ、同じ築年数のアパートと同じ賃料で本物件が賃貸されていた。

あまりにも安い訳ではないので家賃増額交渉は難しいが、現状の収入は将来的にも堅いと判断した。

ちなみに、隣の部屋は3.5万円で借主が付いている。

また、家賃保証に加入されていたのもプラス材料。

 

落札価格

ネット利回り約8%で購入

金額にして約300万。

競売にしては利回りが低いが、将来の建て替えも含めて考えると妥当な水準と考え落札。

現状の実力は、周辺相場から360万程度だろうと入札時考察していた。

※ 2021/08/14、他の部屋が実際に平米単価約27.6万で売り出されていた。落札した物件で計算すると27.6万×13.73平米=378.948万である。

また、査定会社の成約想定価格帯は400~360万との評価だった。

 

最後に

前所有者は管理会社を通して賃貸収入を得ていたので、管理会社へ連絡し即家賃を得られました。

今回のように家賃は翌月分を毎月27日に振り込むという契約の場合、前所有者が自主管理をされていると、連絡が取れないときは既に振り込まれた家賃についての話し合いができませんので、落札した月分の家賃を泣寝入りされる方もいらっしゃいます。

このような調べにくいリスクがあるため、労力を使ってよく調べる必要があります。

競売は誰も助けてくれない購入方法ですが、掘り出し物も多いので、まとまった資金のある方は取り組まれてみてはいかがでしょうか。

こうようなグロスの小さな不動産には法人からの入札が少ないので、個人の方にオススメです。

入札のアドバイスなども有償で行なっているので、競売にご興味のある方からのご連絡をお待ちしております。